Die 6 ersten Schritte bei der Planung Ihres Eigenheims

Sonntags genüsslich auf der Terrasse frühstücken, ohne Nachbarn, die so nah dran sind, dass sie sehen, was Sie sich gerade aufs Brot geschmiert haben? Endlich mal zu den Kindern sagen können: „Ja, klar dürft ihr los! Raus mit euch!“ weil im eigenen Garten keine Gefahrenquellen lauern und die Kids stundenlang beschäftigt sind, ohne dass jemand dabei sein muss? Sich den lang ersehnten Wunsch vom eigenen Hund oder vielleicht sogar den eigenen Hühnern erfüllen? Oder endlich aus dem „Aktionsradius“ der Schwiegermutter ausbrechen, in deren Haus man „untergebracht“ ist? Es gibt viele Gründe, warum sich Menschen den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Die meisten davon sind emotional behaftet. Das ist auch gut so.

Doch wenn diese Entscheidung steht und es darum geht, den richtigen Zeitpunkt zu finden, um mit der „heißen Planungsphase“ zu starten, ist strategisches Denken angesagt. Den Traum vom eigenen Haus haben Sie nun lange genug geträumt. Jetzt gilt es, klare Entscheidungen zu treffen und Nägel mit Köpfen zu machen.

Wir zeigen Ihnen, mit welchen Vorlaufzeiten Sie rechnen müssen und welche Planungsschritte nun auf Sie zukommen.

Schritt 1: Planen Sie mindestens ein Jahr Vorlaufzeit ein

Der Mietvertrag läuft aus. Das erste Kind wird eingeschult und soll später keinen Schulwechsel durchmachen müssen. Oder ein Jobwechsel steht ins Haus und der Zeitpunkt ist günstig, um auch einen Wohnortwechsel in Betracht zu ziehen. Oft ist der Zeitpunkt, bis wann man spätestens mit dem Eigenheim fertig sein möchte, klar vorgegeben. Hinzu kommen emotionale Faktoren wie „Das nächste Weihnachtsfest möchten wir zum ersten Mal im eigenen Haus feiern.“ Solche Zielvorgaben sind wichtig, denn sie erleichtern es Ihnen und Ihren Planern einen realistischen Zeitplan aufzustellen. Vorausgesetzt, Sie haben genügend Vorlaufzeit kalkuliert.

Wie viel Sie brauchen, kann schwer vorausgesagt werden. Zwischen drei Monaten und fünf Jahren ist alles möglich.

Die Faustregel lautet jedoch: Ein Hausbau braucht zumindest ein Jahr Vorlaufzeit, wenn das Grundstück schon vorhanden ist. Ansonsten länger. Die Wahl des Baugrunds braucht seine Zeit und Faktoren wie eine Höhenlage in einer schneereichen Gegend oder Zeiten mit Bauverbot in Urlaubsregionen können einen Zeitplan entscheidend beeinflussen. Setzen Sie sich daher Ziele so, dass Sie sich Flexibilität und damit Nervenstärke bewahren können, falls doch das eine oder andere nicht so kommt wie gedacht.

Wieviel Vorlaufzeit müssen Sie für die Planung Ihres Eigenheims kalkulieren?

Wenn bereits ein Grundstück vorhanden ist, müssen Sie mit mindestens einem Jahr, besser mit eineinhalb Jahren Vorlaufzeit rechnen, bis Sie Ihre Umzugskartons packen können. Denn ab jetzt gilt es viele Entscheidungen zu treffen, die wohl überlegt sein sollten. Kalkulieren Sie daher lieber ein paar Monate mehr ein. Das gibt Ihnen genügend Flexibilität, falls es aus irgendwelchen Gründen zu Überraschungen auf der Baustelle kommt

Schritt 2: Finden Sie das geeignete Grundstück

Sollten Sie erst auf der Suche nach einem geeigneten Grundstück sein, gibt es eine Reihe von Faktoren, die bedacht werden müssen. Bevorzugen Sie Hanglage oder ein ebenes Grundstück? Wie schaut’s mit der Erschließung aus (Zufahrt, Kanalanschlüsse, Stromzuleitung, etc.)? Passt die Entfernung zum Arbeitsplatz, zur Schule oder zum nächsten Lebensmittelgeschäft? Gibt es Ärzte in der Nähe? Diese Dinge sind für eine Familie wichtig und beeinflussen auch den Verkaufswert, wenn man sich aus irgendwelchen Gründen doch noch einmal verändern möchte.

Das soziale Umfeld und eventuelle Störfaktoren gilt es ebenfalls zu beachten. Ein Plausch mit den potenziellen künftigen Nachbarn kann also nicht schaden!

Ein Blick ins Grundbuch gibt Auskunft darüber, ob das Grundstück belastet ist. Der Flächenwidmungsplan, den Sie ebenfalls einsehen müssen, verrät, ob die Liegenschaft überhaupt als Bauland gewidmet ist. Und aus dem Bebauungsplan geht hervor, wie das Haus aussehen darf. Darin ist unter anderem geregelt, wie hoch man bauen darf, welche Abstände man zur Grundstücksgrenze einhalten muss oder welche Form das Dach haben darf.

Sollten all diese Kriterien Ihren Wünschen entsprechen, beobachten Sie das Grundstück über einen längeren Zeitraum, am besten über alle Jahreszeiten hinweg. Nur so haben Sie einen Eindruck von der Sonneneinstrahlung oder etwaiger „Nebelbelastung“.

Tipp: Jedes Grundstück ist bebaubar. Aber nicht jedes Haus passt auf jedes Grundstück!

Schritt 3: Definieren Sie die Größe des Hauses

Erst wenn das Grundstück fixiert ist, können Sie ernsthaft damit starten, sich über die Details Ihres Hauses Gedanken zu machen.

Die Basisentscheidung und damit das Fundament jeglicher weiteren Planung ist die Größe. Jeder Quadratmeter kostet Geld. Überlegen Sie daher in einem ersten Schritt, wie viele Räume Sie brauchen werden. Wie viele Schlaf- bzw. Kinderzimmer sind geplant? Brauchen Sie ein Büro oder ist eine Sauna ein absolutes Muss im neuen Haus? Wie viel Stauraum benötigen Sie? Solche Dinge gilt es nun zu listen.

Die zweite Grundsatzentscheidung betrifft das WIE. Möchten Sie gerne offen wohnen (offener Wohn- /Essbereich) und legen Sie Wert auf durchlässige Bereiche, wo Gemeinsamkeit entsteht? Oder soll die Küche eine geschlossene Einheit bilden? Wie viele Ebenen soll das Haus haben? Ist Barrierefreiheit ein Thema für Sie?

Weniger Fläche heißt nicht weniger Qualität

Der Ermittlung des tatsächlichen Raumbedarfs steht am Anfang jeder Planung. Überlegen Sie gut, wie viel Zeit Sie tatsächlich in den einzelnen Räumen verbringen. Wo spielt sich mehr ab – in der Küche oder im Wohnzimmer? Oder macht es Sinn, beide Bereiche ineinander übergehen zu lassen. Das wirkt großzügig und benötigt vielleicht sogar weniger Fläche. Solche Entscheidungen sind fundamental, weil sich jeder Quadratmeter auf den Preis Ihres Hauses auswirkt.

Schritt 4: Sprechen Sie in Sachen Geld Klartext mit Ihrem Planer

Die Planungsphase eines Hauses ist bis zu einem gewissen Grad eine sehr intime Angelegenheit. Keine Frage. Aber jetzt ist ein schlechter Zeitpunkt für Geheimniskrämerei. Sprechen Sie daher nicht nur klar aus, wie viel Geld Sie investieren wollen. Klären Sie vorab auch mit Ihrer Bank, wie Ihr Budgetrahmen tatsächlich ausschauen kann. Wie viel an monatlicher Rückzahlung sind Sie bereit bzw. in der Lage zu „stemmen“?

Vergessen Sie dabei nicht auf die künftigen monatlichen Betriebskosten. Möglicherweise können Sie sich einen höheren Kredit leisten, wenn Sie dafür in der Planung ein besonderes Augenmerk auf die Energiekosten legen. Moderne Häuser „funktionieren“ heute äußerst energiesparend und höhere Investitionen in Dämmung und moderne Haustechnik rechnen sich schon nach wenigen Jahren.

Wenn der erste Termin mit Ihrem Planer ins Haus steht, sollten Sie also in jedem Fall einen Maximalbetrag nennen können, den Sie bereit sind auszugeben. Nur so kann von Anfang an realistisch geplant werden. Wenn Sie ausschließlich über Ihre Wünsche und Vorstellungen sprechen, werden sich diese im Plan widerspiegeln. Die Ernüchterung kommt vielfach mit der ersten Kostenschätzung und der Erkenntnis, dass dazu das Budget nicht reicht. Bei der dann notwendigen Neuplanung laufen Zeit und Kosten davon – beides haben Sie beim „Marathonprojekt“ Hausbau nur in beschränktem Ausmaß.

So vermeiden Sie bei der Planung Ihres Eigenheims leere Kilometer

Noch bevor Sie über die Größe oder den Stil Ihres neuen Hauses sprechen sollten, nennen Sie Ihrem Planer ehrlich den Maximalbetrag, den Sie ausgeben wollen. Nur so kann er von Beginn an realistisch planen und Sie optimal beraten. Bedenken Sie auch die künftigen Betriebskosten. Häuser nahezu ohne Kosten für Heizung und Strom sind heute Realität und verschaffen Ihnen mehr Spielraum bei der Kalkulation Ihrer künftigen Kreditraten.

Schritt 5: Einigen Sie sich auf einen Stil für das äußere Erscheinungsbild

Das eigene Haus ist auch Ausdruck Ihrer Individualität, Ihres Styles. Sobald das Grundstück fixiert ist, geht’s also darum sich zu überlegen, wie Ihr Haus von außen aussehen soll. Modern oder klassisch? Puristisch oder verspielt? Traditionell oder extravagant? Wollen Sie bewusst aus der Nachbarschaft hervorstechen oder sich an diese anpassen?

Solche Dinge sind Ihnen vielleicht seit vielen Jahren klar. Aber sind Sie sich auch mit Ihrem Partner einig? Wenn nicht, wird es nun höchste Zeit. Denn schon beim ersten Planungsgespräch wird das ein wichtiges Thema sein.

In der Planung wächst das Haus von innen …

Die Anzahl der dauerhaft oder auch nur vorübergehend im Haus wohnenden Personen und Ihre künftigen Lebensgewohnheiten sind prägend für den Grundriss Ihres Hauses. Ein guter Planer unterteilt das Haus in klare Funktionszonen, achtet auf die Übergänge, minimiert die Verteilwege und berücksichtigt, dass Wohnen nicht nur aus Heimkino und Sauna besteht, sondern auch so profane Elemente wie Bügeln oder Müllbeseitigen bedacht werden müssen.

… nach außen zu einer harmonischen Architektur

Die Dachform hat enormen Einfluss auf die Architektur eines Hauses. Jede Dachform hat ästhetische, preisliche und praktische Vor- und Nachteile. Faktoren wie Langlebigkeit, Schneelast, die Integrationsmöglichkeit von erneuerbaren Energiequellen in die Dachfläche oder der Schutz vor extremen Wetterbedingungen beeinflussen die Wahl einer bestimmten Dachform. Zudem prägt die Konstruktion des Daches durch unterschiedliche Raumhöhen bei geneigten Dächern Ihren künftigen Wohnstil. Dach und Fassade geben Ihrem künftigen Haus sein unverwechselbares Erscheinungsbild.

Ebenso wie die Fenster prägen sie das Aussehen Ihres Eigenheims. Großzügige Fensterlösungen nach Süden hin strecken den Wohnraum nach außen und holen die Natur ins Innere. Eine symmetrische Anordnung der Fenster strukturiert und beruhigt eine Wand, schmale Fenster setzen Akzente und sind ein wichtiges Gestaltungsmerkmal. Fenster sind ausschlaggebend für den Lichteinfall, die Wärmeeinstrahlung und beeinflussen die Möglichkeiten der Möblierung und somit Ambiente und Wohngefühl.

Dachform, Fenster und Fassade geben Ihrem Haus ein Gesicht

Speziell das Dach setzt Ihrem künftigen Haus die Krone auf. Unterschätzen Sie daher nicht den Einfluss des Daches auf die Architektur Ihres Eigenheims. Die Fenster üben einen ebenso starken Einfluss auf die Außenwirkung des Hauses aus. Aber auch auf die Lebensqualität. Denn großzügige Fensterfronten bringen Licht und Luft ins Innere, sorgen für eine offene Atmosphäre und vergrößern den Raum optisch. Gemeinsam mit dem Material der Fassade aus Putz, Holz oder Platten und den gewählten Farben sind sie für das optische Erscheinungsbild Ihres künftigen Hauses verantwortlich.

Schritt 6: Treffen Sie folgende Grundsatzentscheidungen – sie beeinflussen Ihre Bauzeit unmittelbar

Ein Faktor, der wesentlichen Einfluss auf die Bauzeit hat, ist die Bauweise an sich. Konventionell geziegelte Häuser sind während der gesamten Bauzeit der Witterung ausgesetzt. Bei Minusgraden können Mauerwerks- und Betonarbeiten gar nicht ausgeführt werden, da Beton und Mörtel bei diesen Temperaturen nicht abbinden. Falls Feuchtigkeit eingetreten ist – was schon bei einem Regentag kaum vermieden werden kann – muss den Bauteilen Zeit gegeben werden, wieder auszutrocknen. Erfolgt dies nicht ausreichend, sind Bauschäden vorprogrammiert. Im Vergleich zum Trockenbau (=Holzbau), bei dem die wichtigsten Elemente ohne Einfluss der Witterung in der Halle vorgefertigt werden, können diese Parameter zu einer deutlich längeren Bauzeit führen.

Eine weitere Grundsatzentscheidung betrifft den Anteil der Eigenleistungen. Viele Bauherren unterliegen dabei einem Kardinalfehler: sie überschätzen die Eigenleistung, die sie erbringen können und unterschätzen den Koordinationsaufwand für selbst vergebene Gewerke.

Die Erfahrung zeigt, dass Handwerker ihre Aufträge klar priorisieren. Das Bauvolumen spielt dabei eine wichtige Rolle. Kleinere Eigenheim-Projekte können dabei im Vergleich zu einem Hotel- oder Gewerbeprojekt ganz schnell auf der Prioritätenliste nach unten rutschen. Eindämmen können Sie diese Gefahr indem Sie die Bauarbeiten weitgehend schlüsselfertig vergeben. Ein Generalunternehmer koordiniert in der Regel Handwerker wesentlich effizienter und ist für die Einhaltung der Termine verantwortlich. Das reduziert Ihr Risiko und Ihre Bauzeit.

Das wichtigste Instrument für einen planmäßigen Einzug in Ihr neues Haus ist der Bauzeitenplan. Er regelt im Detail, welche Arbeiten wann durchzuführen sind und wie viel Bauzeit dafür maximal zur Verfügung steht. Dadurch sollen Terminverzögerungen – eines der größten Ärgernisse beim privaten Hausbau – möglichst verhindert und jedenfalls transparent gemacht werden.

3 Tipps, wie Sie die Bauzeit Ihres Eigenheims verkürzen

Tipp 1: Beauftragen Sie einen Generalunternehmer. Er koordiniert alle Handwerker und sorgt dafür, dass diese ihre Termine einhalten.

Tipp 2: Starten Sie nicht ohne Bauzeitenplan. Er regelt, in welcher Reihenfolge wer welche Tätigkeit innerhalb welcher Fristen zu erledigen hat. Wer die einzelnen Tätigkeiten nicht koordiniert, fordert Bauzeitenverzögerungen geradezu heraus.

Tipp 3: Überlegen Sie, ob Trockenbauweise für Sie in Frage kommt. Dabei sind Sie weitgehend wetterunabhängig, da die wichtigsten Elemente Ihres Hauses in der Halle vorgefertigt werden.

Fazit

Ein Hausbau wird für viele schnell zu einem echten Stresstest in Bezug auf Beziehung, Finanzierung und das eigene Nervenkostüm. Das muss nicht sein! Die Zeiten, in denen Bauherren samt Familie und Freunden über Monate hinweg jede freie Minute auf der Baustelle verbrachten, sind für die meisten vorbei. Sie haben erkannt: Hausbauen ist ein Job für Spezialisten, die einen überschaubaren Zeitrahmen garantieren.

Trotzdem müssen Sie sich bewusst sein, dass Hausbauen ein Projekt ist, bei dem Ihre Entscheidungsfreudigkeit und strategische Herangehensweise darüber entscheidet, wie lange es dauern wird. Planen Sie daher genügend Vorlaufzeit ein und einigen Sie sich mit Ihrem Partner vorab über die wichtigsten Faktoren wie die gewünschte Größe oder den Stil Ihres Heimes sowie den notwendigen Finanzierungsbedarf.

Jakob Kerschbaumer

Keller oder Bodenplatte? Diese 6 Orientierungspunkte helfen bei Ihrer Entscheidung

18. September 2021/von Julia Weissenseer